Extranjerización concentrada
Mendoza registra casi un 10% de su territorio rural en manos de capitales extranjeros, cifra que equivale a más de un millón de hectáreas. Según datos del Observatorio de Tierras, el departamento de Malargüe alcanza el 14,74%, nivel que roza el límite del 15% establecido por la Ley de Tierras Rurales.
La Ley 26.737, sancionada en el año 2011 y conocida como la Ley de Tierras Rurales, establece un tope del 15% para la titularidad de áreas productivas por parte de personas físicas o jurídicas de nacionalidad extranjera.
Esta restricción se aplica de manera estricta en tres niveles de la administración del Estado: la jurisdicción nacional, la jurisdicción provincial y también la jurisdicción departamental.
En el caso específico del territorio mendocino, el promedio de titularidad foránea se ubica cerca del 10%. Esto representa un volumen superior al millón de hectáreas inscriptas formalmente bajo el control de capitales extranjeros.
La situación del Sur y el Este
El caso del departamento de Malargüe concentra la atención de los registros catastrales oficiales. Este distrito, ubicado en el extremo sur de la provincia de Mendoza, reporta exactamente un 14,74% de su superficie rural en propiedad de extranjeros. Este porcentaje lo posiciona a centésimas del tope legal fijado por la Ley 26.737, bloqueando en la práctica nuevas operaciones de venta a extranjeros.
El esquema de distribución de la tierra continúa con los departamentos ubicados en las zonas del este y norte. San Martín presenta un 13,84% de tierras rurales en manos extranjeras. En el orden decreciente elaborado por los investigadores, le siguen el departamento de La Paz, con un registro del 12,58%, y el departamento de Las Heras, con un 12,44% de superficie extranjerizada.
Estas tres jurisdicciones superan holgadamente la barrera del 12% y se acercan al límite normativo nacional. En la continuidad del listado estadístico, el departamento de General Alvear registra un 11,82%. Por debajo de la línea del 10% se ubican otras áreas del mapa. Lavalle muestra un 9,72%, seguido por San Carlos con el 7,13% y el distrito de Maipú con el 6,50%.
Los expedientes evidencian que los departamentos con mayores extensiones de zonas sin riego, así como aquellos con áreas orientadas a la extracción de recursos minerales, presentan porcentajes superiores a los de otros distritos. No obstante, zonas de base agrícola tradicional como San Martín mantienen indicadores elevados de dominio extranjero. Otros departamentos, como Luján de Cuyo, registran oscilaciones ubicadas entre el 9% y el 14%.
El debate legislativo
La conformación de estos indicadores coincide con el tratamiento de diversos expedientes en el Congreso de la Nación y en el Poder Ejecutivo Nacional. Existen propuestas legislativas en estado parlamentario que propician la modificación de los artículos centrales de la normativa de tierras rurales o solicitan su eliminación del ordenamiento jurídico nacional para liberar el mercado inmobiliario rural de sus restricciones actuales.
El argumento central de los proyectos que apuntan a la eliminación de la Ley 26.737 señala que los topes de titularidad limitan el desembarco de capitales extranjeros destinados al desarrollo de emprendimientos agropecuarios, actividades mineras y proyectos energéticos. En contraste, las iniciativas que exigen el sostenimiento del tope argumentan la necesidad de retener el dominio interno sobre áreas de frontera y cuencas hídricas.
La actualización de los porcentajes requiere inspecciones continuas sobre las transferencias de acciones de las Sociedades Anónimas. Este mecanismo legal altera el control de los inmuebles rurales. Cualquier modificación de la Ley de Tierras Rurales alterará las normativas de compraventa en el departamento de Malargüe y en el sector este de la provincia de Mendoza, donde el margen legal vigente resulta escaso.
Malargüe, al borde del límite legal
Según los datos oficiales más recientes del Registro Nacional de Tierras Rurales, Malargüe tiene la mayor extranjerización provincial.
Existen 608.739,78 hectáreas rurales bajo titularidad o posesión de capitales extranjeros. Esta cifra representa el 14,74% de la superficie rural total del departamento (calculada en más de 4,1 millones de hectáreas) y se encuentra apenas por debajo del límite del 15% fijado por la Ley de Tierras Rurales (Ley 26.737).
A fines de la década de 1990 y principios de los años 2000, se registraron importantes compras de tierras, como las vinculadas al Grupo Walbrook y a la firma Nieves de Mendoza (asociada a capitales malayos), que abarcan atractivos turísticos en zonas aledañas a la ruta provincial 222. Veinte años después, investigadores señalan, además, un fuerte interés por recursos estratégicos como el agua dulce y los minerales.
En el departamento se desarrollan o planean proyectos vinculados a la extracción de minerales, como el uranio (por parte de la empresa canadiense Blue Sky Uranium Corp), y existen importantes reservas de cobre, oro, hierro y potasio. Además, la región alberga superficies glaciares y a diversas comunidades originarias.
Alta extranjerización en San Martín y La Paz
San Martín y La Paz presentan niveles significativos de tierras extranjerizadas, acercándose al límite normativo vigente, según el Mapa de Extranjerización elaborado por el Observatorio de Tierras con datos actualizados a julio de 2026.
San Martín: Posee el 13,84% de su superficie rural en propiedad de extranjeros. Este porcentaje lo ubica como el segundo departamento mendocino con mayor concentración foránea, solo por detrás de Malargüe (14,74%). Si bien la principal tracción de inversiones en la provincia ha sido la industria vitivinícola (con fuerte foco en el Valle de Uco o Luján de Cuyo), el perfil de la inversión extranjera en la región también se complementa con emprendimientos frutihortícolas.
La Paz: Registra el 12,58% de sus tierras rurales en manos extranjeras. Este nivel lo posiciona como el tercer departamento con mayor extranjerización en la provincia.
Las inversiones extranjeras en departamentos con las características geográficas de La Paz (junto a otros como Malargüe y Lavalle) han estado históricamente pensadas para la explotación ganadera. En estas áreas es común encontrar grandes porciones de tierra concentradas en pocas manos.
La Ley Milei
La situación de Malargüe es un caso testigo frente al debate actual sobre la Ley de Tierras Rurales impulsado por el gobierno nacional de Javier Milei. En el Congreso se discuten reformas sustanciales, incluyendo propuestas para eliminar el tope del 15% para privados (manteniéndolo solo para Estados extranjeros) o elevar ese límite.
Para Malargüe, las implicancias son directas. Al estar al borde del 15%, la actual legislación bloquea prácticamente cualquier nueva venta significativa de tierras rurales a extranjeros.
A su vez, se señala la necesidad de un mapa parcelario de acceso público para conocer con exactitud la ubicación, los titulares y la concentración de estas tierras extranjerizadas.
En concreto: sin la ampliación de los límites a la extranjerización por la que pugna Milei, Malargüe (14,74% extranjerizado) no tiene margen para ampliar las hectáreas en manos extranjeras, mientras San Martín (13,84%) y La Paz (12,58%) con la venta de unas pocas hectáreas a extranjeros completarían el cupo.
